Жилье в России дорожает

Жилье в России дорожает почти повсеместно, далеко не только в Москве и Санкт–Петербурге.

Только за I квартал этого года, согласно недавно опубликованным данным Госкомстата РФ, средняя стоимость строительства 1 кв. м жилья выросла в стране на 9,5%. Правда, лидером, как ни странно, стала не столица. Если в ней этот показатель составил 11 034 руб. за 1 кв. м, то в Ямало–Ненецком АО – 11 123 руб. Санкт–Петербург вошел в первую десятку с показателем 6449 руб., но его опередили и Ханты–Мансийский АО (10 047 руб.), и Кабардино–Балкария (8317 руб.), и Тюменская область (7110 руб.). Правда, объемы рынка новостроек в этих местах все равно не сравнятся с Москвой и Северной Пальмирой.

Популярность новостроек не снижается, и жилье, хотя и плавно, будет дорожать. Таково мнение большинства участников рынка недвижимости, хотя некоторые эксперты предсказывают возможный небольшой спад в начале будущего года. Но пока ситуация достаточно стабильна, квартиры раскупаются на стадии строительства, предложение готового жилья почти отсутствует, а цены на единичные исключения очень высоки.

Рыночных предпосылок для снижения цен сейчас не существует, уверен главный специалист по маркетингу Департамента инвестиционных проектов строительства города (ДИПС) Евгений Леонов. "Обвалить рынок могут только макроэкономические потрясения, – говорит он. – Если их не будет, то в ближайшее время плавный рост не остановится". "Постепенно цены возвращаются "на круги своя", к докризисному уровню 1998г. – добавляет вице–президент агентства недвижимости "Домострой" Ольга Меньших.

Риэлторы и аналитики отмечают, что площадок под массовую застройку на территории Москвы становится все меньше, а темпы строительства жилья нарастают. В этом году столичный стройкомплекс пообещал возвести рекордный объем площадей – более 4 млн кв. м. Пока что, судя по всему, график выдерживается. Как стало известно "Ведомостям", по предварительным данным, за первые шесть месяцев было построено более половины заявленного объема – почти 2,2 млн кв. м жилья (на 436 000 кв. м больше, чем за аналогичный период прошлого года), из них на территории Москвы – 2,08 млн кв. м. Наиболее значительный объем приходится на "стартовые" дома, предназначенные для переселения людей из ветхого и пятиэтажного жилого фонда, – 973 000 кв. м.

Дефицит площадок налицо, но не все компании способны освоить их самостоятельно. Некоторые участники рынка даже говорят о фактах сознательной спекуляции участками. Особенно этот бизнес был развит до введения нового принципа работы тендерной комиссии, по которому за право строить теперь надо платить живыми деньгами. По данным вице–спикера Мосгордумы Михаила Вышегородцева, в столице из 330 заключенных договоров на аренду земельных участков под строительство по 36 более трех лет не начата работа, а по 50 уже истек срок аренды.

По его словам, в черный список организаций, не выполняющих условия по освоению территорий более трех лет, попали, в частности, ОАО "Москапстрой", АОЗТ "Фирма "Спецжилстрой", ЗАО "Монолит", ГУП "Ремикс", а также ООО "Фирма ДОРН". Последней, к примеру, не освоено четыре земельных участка в Северо–Западном округе под жилищное строительство. Из 69 заключенных этой фирмой договоров 10 просрочено. Кроме того, по словам депутата, недобросовестно используют землю под строительство жилья некоторые московские вузы, среди которых МАИ.

Рост почти без исключений.

Несмотря на большой объем предложения цены на наиболее популярные одно– и двухкомнатные квартиры практически везде перевалили за отметку $600 за 1 кв. м. Исключение составляет, пожалуй, только 1–й микрорайон Гавриково (рядом с Южным Бутово), где стоимость метра начинается от $540. Но и там почти все распродано, говорит начальник отдела продаж новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Оксана Новикова. По ее мнению, последние квартиры там будут распроданы к осени.

Ежемесячно растет стоимость жилья в Куркине, где минимальные цены готовятся преодолеть планку в $700 за кв. м, а средние цены продаж ее уже перешагнули. "Это связано с тем, что район Куркино стал "узнаваем", здесь уже идет активная застройка практически всех микрорайонов, – говорит начальник отдела продаж Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Наталья Усова". По ее словам, в мае – июне продажи в этом районе составляли около 40% от общих продаж новостроек МИАНа. Наибольшие продажи приходятся на Куркино и у ДИПСа – генерального инвестора района.

Следующим крупным шагом ДИПСа, вероятно, станет освоение района Молжаниново (между МКАД и "Шереметьево"), но решение будет принято только после того, как прояснится вопрос с направлением новой взлетно–посадочной полосы аэропорта. Если выяснится, что самолеты будут взлетать и садиться над домами, предполагаемую площадь застройки придется существенно сократить. Но при благоприятных условиях там можно возвести около 1 млн кв. м жилья.

По словам Меньших, наибольшим спросом среди типового жилья пользуются квартиры в домах серии П–44Т. Активнее всего расходятся квартиры средних площадей – однокомнатные (37 – 39 кв. м) и двухкомнатные (53 кв. м). Огромным покупательским спросом в домах данной серии пользуются большие двухкомнатные квартиры (63 кв. м) и трехкомнатные (80 кв. м) с 13–метровой кухней и эркерами. А Новикова из компании "МИЭЛЬ-Недвижимость»" отмечает, что значительный ценовой разрыв между двухкомнатными и трехкомнатными квартирами, спровоцировавший резкий всплеск покупательского интереса к "трешкам", стал сокращаться. Разница достигала $150 на 1 кв. м, но уже к осени она ожидает ее сокращения до $50.

Также, по мнению Меньших, устойчивым спросом пользуется новая серия И–155, в первую очередь за счет квартир небольших площадей. Преимущества этой серии она видит в том, что ее конструкция позволяет из одних и тех же изделий по одной и той же конструктивной схеме собирать дома разных конфигураций, этажности, с различными типами квартир, а также монтировать дом с подземным паркингом.

Точечная застройка.

Среди нецентральных районов, где продаются квартиры в домах точечной застройки, традиционно наибольшей популярностью пользуется Юго–Запад, Запад и Северо–Запад Москвы. По словам Усовой, грамотный проект позволяет вести очень активные продажи – например, при цене квартир в $920 за 1 кв. м в доме на ул. Амундсена около 30% квартир в этом доме были уже проданы к моменту строительства третьего этажа.

Среди других новых проектов точечной застройки – очередная пара домов класса люкс и мидл инвестиционно–строительной компании "Квартал", которые она начала возводить в рамках комплексной реконструкции жилых кварталов 32 и 33 по Ленинскому проспекту на ул. Удальцова. Их завершение намечено на конец 2004 г.

Пригороды.

Еще одна интересная тенденция – интерес к Московской области, который с разных сторон проявляют как покупатели квартир – москвичи, так и правительство и стройкомплекс столицы. В ближнем Подмосковье резко активизировались строительство и продажи жилья, говорит Усова. По ее оценке, в мае – июне доля продаж квартир в Подмосковье от общего количества проданных новостроек составляла 15%. Такие подмосковные города, как Балашиха, Реутов, Железнодорожный, Истра, Видное, Королев, Лобня, Химки и Люберцы, активно застраиваются. "Если говорить о ценовых тенденциях, то здесь прослеживается та же ситуация, что и в Москве: высокие темпы роста цен осенью 2001 г. и последующая стабилизация, – говорит она. – Сейчас в основном повышение цен на квартиры происходит по мере строительства дома". По ее словам, цена 1 кв. м жилья в ближнем Подмосковье начинается от $320 в панельном доме на "нулевой" стадии строительства и может достигать $500 в построенном и сданном доме.

Основной фактор, стимулирующий высокий спрос на квартиры в Подмосковье, – цена, значительно меньшая, чем в Москве. Наибольшим спросом пользуются новостройки в Балашихе, Реутове, Видном. Учитывая, что Видное расположен всего в 3 км к югу от МКАД, а в самом городе расположено множество парков, скверов и хорошо развита инфраструктура, стоимость 1 кв. м в строящемся монолитно–кирпичном доме начинается сейчас от $510.

А правительство Москвы, видя неуклонное сокращение площадок для приложения строительных мощностей столичного стройкомплекса, начинает "столбить" участки в других городах. На прошлой неделе мэр Юрий Лужков и губернатор Ярославской области Анатолий Лисицын заложили символический камень на месте первых двух домов в ярославском микрорайоне "Сокол", строительство которых будет проинвестировано московской компанией S.Holding. Два 10–этажных кирпичных дома общей площадью около 15 000 кв. м планируется сдать в эксплуатацию уже в III квартале будущего года. Всего же инвестиции московских фирм в строительство в Ярославской области, по словам Лужкова, могут достичь $135 млн, из которых $100 млн могут быть вложены в строительство 500 000 кв. м жилья. Подобные переговоры, по данным "Ведомостей", идут в целом ряде крупных городов центральной России.
другие данные